リニューアル

私たちは中小ビルの競争力強化に向けたリニューアルをご提案します。ビルの競争力低下を外部環境や経年劣化に求めるだけでは、根本的な解決になりません。これらの要因はすべての競合物件にも共通しており、築年数が経っていても満室を維持するビルが存在することがその証拠です。なぜ自分のビルが苦戦するのか？ その答えは一般論ではなく、各ビル固有の課題にあります。当社はプロパティマネジメント事業で培った豊富な実績をもとに、物件ごとの課題を洗い出し、圧倒的な競争力を生み出す改修プランを創ります。

オフィスビルのリニューアルに関するご相談で最初にお問い合わせいただく頻度が高いものに「オフィスビルが古くなったのでリニューアルをしたいが、コストを抑えるにはどうしたらよいでしょうか」というものがあります。しかしながら、オフィスビルのリニューアルは、ビルが古くなって入居率が落ちたからという消極的な理由でするものなのでしょうか。

リニューアルの目的は、リニューアルをすることによってリニューアルをしない場合よりもビルの生涯獲得賃料を延ばし、オフィスビル経営を成功させることにあるはずです。すなわち、リニューアルは単なる古くなった部分の修繕ではなく、オフィスビル経営の事業計画を再設計することに他なりません。このリニューアルの目的を明確に意識することが、リニューアルによってオフィスビル経営を成功させる為の第一歩です。

リニューアルはオフィスビル経営の再事業化とも言える重要なプロジェクトです。したがって、そのパートナーとなる会社はオフィスビル経営に精通した専門会社である必要があります。特に中小規模の賃貸オフィスビルをお持ちのオーナー様の場合、こうした専門性を備えた会社を選ぶことがリニューアル成功の鍵を握ります。世の中にはさまざまな事業者が存在しますが、ここでは本当に実績があるリニューアル会社を見極めるためのポイントをまとめました。

以下に、よいリニューアル会社を選ぶポイントをまとめておきます。

ビルの入居率が下がったとき、「景気が悪いせいだ」「建物が古いせいだ」などと、外部要因や漠然とした理由で片付けてしまいがちです。しかし、築年数が経っていても常に満室を維持しているオフィスビルは数多く存在します。つまり、入居率低下の真の原因は別にある可能性が高いのです。 この「真の原因」を突き止めるには、専門的な調査と分析が欠かせません。なぜオーナー様のビルの入居率が下がったのかを徹底的に調査し、データに基づいて具体的な要因を洗い出すことが、経営再生への第一歩となります。 オーナー様ご自身で競合物件の市場調査を行うのは難しいため、その役割をリニューアル会社が担う必要があります。競合する同じ地域・同規模のオフィスビルについて、空室状況や賃料相場を徹底リサーチし、裏付けとなるデータを集めたうえで分析できる能力が求められます。単なる机上の数字ではなく、現場の実態を反映した生きた情報を持っているかどうかも重要なポイントです。 まずは候補となる会社がそうした市場情報を豊富に有しているか確認しましょう。もし情報が不足しているようであれば、追加の調査を行える体制が整っているかもチェックが必要です。さらに、集めた情報に基づいてオーナー様のビルの現状や今後の経営方針を適切に分析できているかどうかも見極めましょう。これらの点については、公式WEBサイトで公開されている実績や事例に目を通したり、直接担当者に問い合わせて質問したりすることで確認できます。

リニューアルの目的は、工事をしない場合と比べてビルの生涯獲得賃料を伸ばし、オフィスビル経営を成功させることにあります。そのため、単に見た目をきれいにするだけではなく、リニューアルによって空室を解消し、可能な限り賃料単価を引き上げることが求められます。 しかし、多くのリニューアル業者は建物のデザインや施工面ばかりに注目しがちで、リニューアル後のテナント誘致やビル運営まで考慮できていない場合があります。これではどんなに内外装を一新しても空室が埋まらず、期待する賃料アップも望めません。 やはり、オーナー様がお持ちのビルと同規模の物件で豊富なテナント募集・プロパティマネジメント・ビルメンテナンスの実績を持つ会社こそが、最適なリニューアルを提案・実行できます。現場で培ったノウハウがある会社であれば、どのような改修を行えばビルの競争力が高まり、結果として高い入居率や賃料アップにつながるかを熟知しているからです。 候補のリニューアル会社に、上記のような運営ノウハウが備わっているか、そしてそれを裏付ける具体的な実績があるかを必ず確認しましょう。例えば、過去に手掛けた中小規模オフィスビルでリニューアル後に空室を解消し、賃料増加を実現した事例があるかどうか、詳しく質問してみるとよいでしょう。 以上のポイントをすべて満たすリニューアル会社は決して多くはありません。しかし、だからこそこれらの点で他社と明確に差別化されている会社をパートナーに選ぶことが、オーナー様のビル経営を成功へ導く近道となるのです。

無柱空間が主流になったオフィスビルでは、専用室だけで決定的な格差を付けることが非常に困難です。ここでご紹介するリニューアル例は、共用部分を重点的にリニューアルすることによって、殆どが空室というビル経営上最も困難な状況に陥られたオフィスビルを、全室成約、更には大幅な賃料アップまで実現した事例です。

リニューアル前のエントランスは、庇部分や柱の照明等のデザインも無用な凹凸のある古めかしいもので、重苦しい雰囲気があり、ビルへの入館に心理的抵抗が少なからずありました。また隣の民家を隠すように安い黒縁サッシが取り付けられていましたが、階段部分から隣の民家ははっきりと見え、機能面でも清潔感の面でも意図がわからない造りになっていました。更に、照明が柱の上部に設置されている等、ビルの高級感も損なう構造になっていました。

リニューアルの際に、庇部分をシャープですっきりとしたデザインに変更すると同時に、柱の上部にあった照明も撤去し、訪問者がすっと入りやすいエントランスに変更しました。また、安い黒縁サッシも全面的に撤去。機能的にあまり意味のない手すりを取り除き白亜の壁にしたうえで入口のギリギリまですりガラスを設置することにより、目隠しの機能をより高めたうえで、白を基調とした清潔感とエントランスの長さからくる奥行き感と高級感を実現しました。

リニューアル前のエントランスホールには、使われなくなった管理室と窓があり、また古めかしいドアが多く古臭さと雑然さが見て取れるものでした。また、光量が圧倒的に足りず、暗いという第一印象が強いエントランスホールでした。

リニューアル時に、使われていない管理人室の窓を各フロアの案内板で覆い隠し、エレベーター脇の不要な扉を封鎖。必要な扉も色をくすんだブルーから清潔感あふれるホワイトにすることで、雑然さを解消し広さを感じる内装にしました。また、エレベーター前のダウンライトに加え間接照明も使用。明るさを増すために壁と床を研磨することにより、明るく清潔感のあるエントランスホールにしました。

リニューアル前の各階エレベーターホールは、ホールの面積に比べて照明が少なく、ドアの色もくすんだグレーであったため、狭く暗い印象を与えていました。また、ドアとドアの間の壁が重苦しく圧迫感を出していました。

リニューアルの際に、エレベーター前の照明を増加させると共に、専用室側の壁をすりガラスに変更。壁の圧迫感を取り払うと同時に専用室からの光も取り入れ、明るく開放感のあるエレベーターホールを実現。また、モスグリーンと白い壁のコントラストにより清潔感を維持しつつメリハリの利いたビジネススペースを造り出しました。

リニューアル前は、男女のトイレの入り口がエレベーターホールから見える位置にあり、来訪者からトイレの出入りを見られてしまう構造でした。また、トイレの中も暖色系のタイルと壁で空間が仕切られており圧迫感が拭い去れない造りになっていました。

リニューアル時に、トイレの配置そのものを変更。エレベーターホールからトイレの入り口が見えないように変更。また、トイレ内も白系統でデザインを統一すると同時に間仕切りをガラススクリーンにすることによって清潔感と開放感を実現しました。

 

リニューアル前にはセキュリティーシステムが設置されていませんでしたが、リニューアルの際にエントランス前のセキュリティーシステムと各専用室前のセキュリティーシステムを設置。テナント様が安心してビジネスに取り組める環境を用意しました。