プロパティマネジメント

私たちは中小ビル経営のパイオニアとして、豊富な実績と知見をもとに安定成長を支えるプロパティマネジメントをご提供します。 サブリース事業で培ったノウハウ、特にテナント募集の実績を活かし、多彩なビル運営の引き出しを駆使してオーナー様の資産価値最大化に貢献。 マスターリースやサブリースなど運営方式の選択肢も柔軟にご用意しています。

賃貸不動産の運営には様々な役割が求められます。

建物所有者のみが担う部分(建物の取得・売却などの権利処分、保有中の所有者に課せられる租税公課や維持管理の費用負担)以外は専門業者に任せること＝外注ができます。

外注方式はいくつか選択肢がありますが、不動産の運営管理を包括的に1社に任せる仕組みがプロパティマネジメントです。

プロパティマネジメントには4つの要素があり、それらを総称して不動産運営管理と表現できます。

 

• 　・テナント募集
• 　・テナント管理
• 　・建物管理
• 　・建物修繕改修

不動産運営管理は３つに分類が出来ます。

 

• 　・自主運営(外注せず、すべて所有者が行う)
• 　・業務委託(プロパティマネジメントまたは個々の業務をそれぞれの専門業者に外注)
• 　・賃貸借(サブリース・一棟貸し)

 

次にプロパティマネジメント業務の特徴をご理解頂くため、この業界の経緯を概説します。

かつて大手不動産会社などは、自社保有ビルを自ら運営管理する「自主管理」を行う例が見られました。例えば、自宅として使わない部屋を大家が自ら賃貸に出すような形で、所有者自ら各種管理を行っていたのです。しかし、建物の運営管理には多岐にわたる専門業務が存在し、従来は業務内容ごとに別々の専門業者へ委託し、オーナー自身がそれらを調整する方法が一般的でした。このような運営方式は昭和の時代まで広く行われていました。 2000年代以降、不動産投資市場の変化に伴い、日本国内でも不動産の証券化が本格化します。これにより所有と経営の分離という考え方が浸透し、資産全体の効率を高めるアセットマネジメント（AM）と、不動産価値の維持・向上および賃貸収益の最大化を図るプロパティマネジメント（PM）の概念が導入されました。専門業者が建物運営を一括して担うPM方式の運営が一般化し、不動産管理は「ワンストップサービス」の時代へと移行したのです。

プロパティマネジメント会社は、不動産の運営管理におけるワンストップ窓口として機能します。PM会社はオーナーに代わり、不動産の収益最大化という視点から運営管理の改善・最適化を図る役割を担います。具体的には、ビルメンテナンス（BM）、リーシングマネジメント（LM：テナント誘致・賃貸契約管理）、コンストラクションマネジメント（CM：修繕・改修計画管理）など、建物管理に関わる幅広い業務領域を統合的に管理します。プロパティマネージャー（PM担当者）は、賃料設定やテナント対応から設備点検・維持管理、さらには長期修繕計画の立案まで、不動産経営に必要なあらゆる知識と経験を駆使して業務を行います。これによりオーナーは窓口を一つに集約でき、煩雑な調整作業から解放されるとともに、不動産経営の専門知識を活用した質の高いサービスを受けることが可能になります。 特に昨今では、事業用不動産を取り巻く環境変化が激しく、専門チームによるプロパティマネジメントのアウトソーシングが長期的な収益最大化の観点から最適と考えられています。プロパティマネジメント会社はコスト削減やリスク軽減に留まらず、付加価値の高い運営によってビルの価値そのものを底上げする存在です。オーナー自身が直接管理していた時代に比べ、専門家チームが総合力で物件運営に当たることは、テナントサービスの向上や資産価値維持に大きく寄与します。

プロパティマネジメント方式の大きなメリットは、物件運営を全体最適の視点で判断できることです。従来のように業務ごとに別々の会社へ委託しオーナーが個別調整する方式では、各担当者は自らの領域での部分最適を主張しがちです。その結果、オーナーは異なる視点の意見を個別に聞き、その場その場で判断せざるを得なくなります。例えば、空室が目立つ局面ではリーシング（テナント誘致）担当者は賃料引き下げや改装投資による入居促進を提案し、一方でコスト管理担当者は経費削減を最優先に求めるかもしれません。リーシング上の要請とメンテナンスコスト上の要請は基本的に相反することが多いため、複数の委託先から個別最適の提案だけを受けていると、対応に一貫性を欠き、建物運営の方針がブレてしまう恐れがあります。 例えば、賃貸条件の見直し（テナント誘致策）と修繕計画の見直し（コスト削減策）のバランス調整はプロパティマネージャーの日常的な課題です。優先すべきは入居率か、それとも経費削減か――このような難しい判断を物件の特性や市場環境を踏まえて下すのがプロパティマネジメントの腕の見せ所です。プロパティマネージャーは収入と支出それぞれへの影響度を分析し、オーナー視点で最適解を提案します。一方、統括的な視点を持たないまま場当たり的に「空室時はリーシング優先、満室になったらコスト削減優先」といった対応を繰り返せば、テナント満足度は低下し建物のコンディションも悪化します。その結果、物件の競争力は低下し、賃料収入も減少、ひいては将来の売却価格まで下がって資産価値の下落を招きかねません。個々の場面では妥当に見える判断であっても、第三者が客観的に見るとトータルではマイナス評価に繋がる事例は少なくありません。 プロパティマネジメントではこのような矛盾しがちな要素を総合的に勘案し、長期的かつ全体最適の視点で判断を下します。オーナーも別の立場からPM会社の提案妥当性をチェックしますが、オーナー自身がプロパティマネジメントの知識に通じていないと適切な判断ができません。逆に言えば、PM担当者は専門家としてオーナーの判断基準を理解し、それに沿った情報提供と助言を行う必要があります。双方が不動産運営管理に精通し同じゴールを共有してこそ、初めて不動産の価値最大化という成果が得られるのです。

プロパティマネジメントを導入することで、オーナーには次のようなメリットがもたらされます。

専門家が市場調査に基づき最適な賃料設定やリーシング戦略を立案するため、空室期間の短縮と賃料水準の向上が期待できます。長期的に安定した高稼働を実現し、不動産から得られる収益を最大化します。

適切な修繕計画や設備投資の提案により、建物の物理的劣化を防ぎます。またテナント満足度を高める運営によって物件のブランド価値を高め、将来的な売却時にも有利な資産価値を維持・向上させます。

プロパティマネージャーがオーナーに代わってテナント対応やクレーム処理、サービス改善を行うことで入居者の満足度が向上します。テナントとの良好な関係は契約の長期化や更新率の向上につながり、結果的に経営の安定化に寄与します。

煩雑な日常管理業務や複数業者との調整から解放され、本業に専念できます。不動産管理に関する専門知識や最新情報をPM会社が提供してくれるため、法改正対応やリスク管理も含め安心です。

一元管理により重複作業や無駄を省きます。施設管理費など各種コストを多角的な視点で見直し、適正化を図ることでランニングコストの削減が可能です。単なるコストカットではなく、必要な支出と削減可能な無駄とを見極めることで質を維持しつつ経費圧縮を実現します。

こうしたメリットを引き出すには、プロパティマネジメントの質の高さが極めて重要です。業界的にはPM会社が低いフィーで多数の物件を管理する傾向が強く、限られた報酬の中では提供するサービスの質にも限界が生じがちだという指摘もあります。実際、従来の日本のPM業界は物件レポーティング主体で、十分な価値向上策が取られず価格競争が激しい傾向にありました。しかし裏を返せば、手間を惜しまず丁寧できめ細かな管理を行えば、それだけで物件のポテンシャルを引き出し収益改善や価値向上につなげる余地が大きいとも言えます。たとえば賃料の見直しや設備投資によるグレードアップ、緻密なテナントフォローによる入居率向上など、プロパティマネジメント次第で不動産のパフォーマンスは大きく変わり得るのです。つまりPM業務は「安かろう悪かろう」になりやすい反面、質にこだわれば大きな成果が得られる業務であり、腕の見せどころでもあります。

不動産運営が高度化した現在では、一つの物件を運営するのにも多くのプレイヤーが専門分野を受け持ち協力し合うケースが増えています。不動産の所有者は、自ら物件経営の専門部署を抱える代わりに、アセットマネジメント会社（AM会社）に資産運用機能を委託し、そのAM会社がプロパティマネジメント会社に物件の運営管理を再委託、さらにPM会社がビルメンテナンス会社に日常の設備管理等を委託するといった具合に、役割分担が細分化・専門化されています。一見すると「関わる船頭が多すぎる」印象を受けますが、それぞれが効率的に高度な業務を遂行すれば高品質な運営が可能となります。実際、J-REIT（不動産投資信託）が保有する都心の大型Aクラスオフィスビルなどでは、このようなプロのチーム体制による高度な運営管理が行われており、安定した稼働率と高い賃料水準を維持しています。専門家それぞれの強みを活かし協調することで、物件の規模やグレードに見合った最適な運営が実現できるのです。

一方で、中小規模のビル運営では物件ごとの個性が強く、大規模物件のような画一的手法では十分な効率化や高度化が達成されない場合もあります。専門会社をフルに活用してプロ化を図っても、そもそもの収益規模が小さい物件では増収効果が限定的で、かえって各社への委託コストが利益を圧迫してしまうケースも考えられます。重要なのは物件の規模や特徴に応じた運営方式や委託先を選定することです。ビルオーナーが自社ビルの運営改善を目指す際には、自身の物件に適したパートナーとスキームを見極める必要があります。

当社は中小オフィスビルのプロパティマネジメント専門家、とりわけサブリースのパイオニアです。

サブリース事業で培った高度な賃貸不動産運営能力を自負しています　サブリース事業では所有者は賃貸事業に不安を感じているため、PMフィーよりコストの高いサブリースフィーを払って運営を任せます。サブリース会社はそのフィーで空室リスクや建物競争力低下リスクを制御しなければなりません。通常のプロパティマネジメント会社は最終的な運営リスクは負担せず、フィーの範囲で業務を行えば損害は免れます。サブリース会社はフィーの範囲で業務を行うのでなく、サブリース賃料、管理コスト、運営コストを賄うビル経営を行わなければなりません。

それが他のプロパティマネジメント会社と当社が異なる部分です。

しかし、昨今のプロ化した賃貸不動産市場でサブリースフィーは必ずしも合理的に見えないため、大幅な案件増加を見込むのは困難な状況です。そのような状況においても、運営に課題を抱える賃貸不動産は存在しており、サブリース事業で培った運営能力を提供させて頂けば、オーナー様の賃貸不動産事業に役立つことができます。

当社・株式会社スペースライブラリは、小規模ながらプロパティマネジメントに必要なあらゆる機能を社内に備えたプロフェッショナル集団です。さらにPM業務にとどまらず、メンテナンスチームによる現場対応力やテナント仲介、建物改修・開発コンサルティング・建築設計といった領域まで包含し、ワンストップで不動産運営管理サービス提供できる体制を整えています。各物件の持つ独自の魅力や課題を見極め、それぞれに最適化した運営プランを個人オーナー様にご提案できる点が当社の強みです。手間を惜しまないきめ細かな対応によって、中小ビルであっても収益向上や価値創出の余地を見逃さず、オーナー様の資産価値最大化に貢献いたします。 専門知識と創意工夫を凝らした質の高いプロパティマネジメントは、不動産の未来価値を左右する重要な要素です。ビル運営管理の良きパートナーを得て質の高いPMを実践することで、オーナー様の大切な不動産資産の収益力と価値を最大限に引き出すことができるのです。当社にお問合せ頂ければ、物件に適したプロパティマネジメントサービスをご提案致します。