NEWSシリーズ

当社賃貸オフィスブランドがNEWSシリーズです。NEWSシリーズは、当社親会社であるTPM株式会社(以下TPM) 建築主として2007年に開発した第1号物件「NEWS築地」以降、継続的に展開しています。
分譲マンションだけでなく、賃貸オフィスにもブランド展開例は多く、昭和高度成長期における森ビルのナンバービルなど、企業名に通し番号を付けた建物はいまだ全国で見られ、21世紀には野村不動産の「PMO」など、ブランディングを意識したオフィスビルが増えつつあります。そのような商品のひとつとして、当社NEWSシリーズの設計思想や運営の特長をご紹介します。

 

NEWSシリーズの設計開発コンセプトは、リクルートスーツのようなオフィスです。優れた経営者はどんなオフィスビルを選ぶか？という設問が賃貸オフィスの本質と考えます。当社創業者佐々木は1980年代後半、自社の移転先賃貸オフィス選定に際し、銀座駅最寄りで有楽町駅も7分の新築ビルと新富町駅7分で隅田川沿いの新築ビルを最終候補として比較し、後者を選択しました。

両物件の単価は同じ、決定基準は建物でした。企業が入居するオフィスはその企業の見え方を規定し、取引先や人材募集の応募者から会社がどう見られるか、どう見られたいか、それが入居ビルの選択基準だと佐々木は言います。信用できそうか、取引したいか、入社したいか、社員が元気か、そんな観点でオフィスを位置付けると、企業にとって、立地や賃貸条件より優先すべきは建物だ、ということです。

リクルートスーツの清潔さ、フレッシュさ、シンプルなデザイン、不快感を与えない点は優れたオフィスビルと共通する価値であると考えます。「一部の人から熱狂的に支持される作品ではなく、リクルートスーツのような商品である」、「見た人、誰もが嫌とは感じない」、などの特長がオフィスビルの理想と考えます。理想のオフィスビルはどんな商品か、それらに必要な要素を実現した賃貸オフィスビルがNEWSシリーズです。

 

特長1 外観から内部まで一貫した印象

オフィスビルはイメージ商品というより、機能・性能面を重視します。オフィスビルにとって重要な要素は外観、エントランス、水回りという順番です。景観条例等で建物には様々な制限がありますが、特に見え方が重要なポイントです。外から見て美しい建物であることはオフィスビルとして必要不可欠な機能です。その外観と共通する美しさを内部空間全体で統合することでリクルートスーツのようなオフィスビルが成立します。なお、外観はイメージと捉えることもできますが、ビルの外観が入居テナントの印象を規定し、それが入居テナントの事業に影響があるという点で実質的な機能という捉え方をしています。

特長2 賃貸オフィスのみに用途を限定することで得られる商品性

駅前や視認性のある大通に面する立地は地価が高く、賃料も高くなります。そのような立地で成立する賃貸事業と一線を画すNEWSシリーズは、必ずしも一等地ではなくとも、利便性が高く、オフィス用途に限定することで竣工時のシンプルで美しい外観が維持された商品であり続けることができます。この安心感は賃貸オフィスビルとして非常に重要な要素です。用途が事務所だけでなく、店舗などが混在すると雑多な環境となり、店舗看板・掲示物が目立ちビルの印象を損なうこともあり、オフィスに適した環境とは言いづらい状況です。

特長3 安定したプラン

例えばバルコニー・避難階段はビルの外観を保つため、できるだけ裏手、せめて建物正面からはズラす工夫をしています。建物の玄関であるエントランス部分は空間を十分に確保した共用ホールとし、各階トイレなど水回りは専用室内でなくEVホールなどの共用部に設置します。これらにより共用部と専用部が区分され、建物環境を維持・管理することができます。このようなプラン構成により、新築時の印象を長期的に維持できます。たとえ用途が変化しても、NEWSという名のとおり、建物は新しさを提供し続ける基本プランとしています。

特長4 質の高いオフィス空間

エントランスのドア、館銘板、メールボックス、エレベーターのボタンやかご内、各階ホール、共用部の水回り、専用部分セキュリティ、室内内装などはオフィスビルとして質の高い仕様を標準としています。普及品でなく、最上位グレードをNEWSシリーズの標準とすることで業務空間の質感を維持します。あらゆるアイテムの質が高く、手抜きがないという印象を与えるためには細部に対する意識が欠かせません。専用室内はフルハイトガラス面など明るく開放的な空間に、LED照明は昼光色を標準、照度も高く設定しています。天井は梁を隠蔽したフラット仕上げにて、すっきりした印象となります。
トイレなど水回りの衛生陶器はオフィスビルとして日常生活空間とは一線を画する質の高い製品を導入しています。それぞれの製品の特長は説明がないとわからなくとも、ビルを見に来た方が一目で感心するような質の高い製品を導入することで非日常感を与えることを目指しています。デザイン性の高い設備・製品は流行の側面もあるので、定期的なリニューアルでビル全体印象のリフレッシュを怠らないことで、NEWSという名称通りの空間を維持します。

特長5 中小オフィスビルとしての利便性

NEWSシリーズは1フロア1テナントを標準としています。ビルの規模によっては分割可能な設備対応もあり、立地等を踏まえて分割利用する場合があります。男女別トイレ・水回りなどはEVホール延長の共用部分に位置しており、専用室と区画されています。これはNEWSシリーズの基本設定としてあらゆる規模の物件で統一しています。
建物のライフサイクルでリニューアルは不可欠ですが、部分的リニューアルは効果に限界があるので、リニューアルは対象区画をうまく見切ったうえで包括的に実施しないと効果が低くなります。リニューアルで更新すべき部分と継続できる部分の見切りは商品としての賃貸ビル全体を俯瞰したうえでの判断が必要です。例えば、共用部リニューアルとして、トイレの衛生陶器製品のみ更新するのが一般的ですが、利用状況やビルの将来を踏まえ、水回り全体のプラン変更や衛生陶器の数を変更する事例もあります。そのようなリニューアルでテナント満足度向上を目指します。当社ではリニューアルでも多くの実績がありますが、新築時設計プランの良いビルは良い改修プランが成立しますが、当初のプランが良くないと改修プランを良いものとするのは困難です。

特長6 セキュリティ

賃貸オフィスビルの商品価値として空間は当然ですが、付加価値としてセキュリティは最も重要な要素と考えています。テナントがオフィスビルに求めるキーワードとして最も重視される要素でもある「セキュリティ」とは一般的には防犯的要素が重視されており、機械警備と防犯カメラはオフィスビルの標準機能という位置付けです。そこに付加価値として当社ではNEWSシリーズに生体認証システムを標準採用するなど、専用室セキュリティは利便性の高い高品質設備を採用しています。2000年代は静脈認証、2020年代は顔認証など、技術や製品の進展に伴い、テナントは高度なセキュリティを自らは投資せずに利用できます。常に最先端技術を導入するとは限らず、賃貸オフィスでは安定性や安全性などのメリットがある製品を、性能や使い勝手にも配慮しつつ不動産管理会社の知見も活かして取捨選択しています。
また、近年、サブブランドのNEWSXシリーズが3棟運営されており、これらは共通して、X軸の柱にて耐震性能を向上した構造を採用しており、防災安全性の観点でもセキュリティ向上を実現しています。

 

NEWSシリーズは一部、外部の方に購入頂いた物件があります。この時、物件を見た投資家の方は、「本当にこの物件は売りものですか？」と聞かれました。投資不動産市場に供給される物件とは一線を画した商品であることを如実に示すコメントだと思います。

趣向品でないオフィスビルは一定の相場内に価格が収束する商品です。賃料相場は場所と規模で規定され、建物の質は数値化や基準の明確化が困難なので客観的な賃料決定要素になりません。賃貸オフィス事業者は個人から大手不動産会社まで様々ですが、優れた建物を目指すのでなく事業性の高い建物を目指すのが通例です。近年、建築コストが高騰し、不動産価格も高止まりしています。そのような環境ではコスト削減を目指す例が多く見られます。大手上場不動産会社にとって建物への過剰投資は困難と思われます。当社でも土地所有者から設計を依頼された場合、特段の指示がない限り、事業性に配慮した提案であるかは留意します。昨今、不動産の大規模開発計画が中止となっているのも事業性の判断が背景であり、現状の制度や環境において都市空間の飛躍的な発展は難しいかもしれません。優れた建物には相応の費用がかかり、それに応じた収益を確保できなければ事業になりません。
当社は都市空間の発展に寄与できる建物の開発にチャレンジするため、究極と考える賃貸オフィスビルを企画し、その開発を実現し、自社商品として市場に問います。当社は賃貸オフィス事業の究極を目指すことを社是としており、優れた不動産を通じて日本社会の発展に寄与することを目指しています。それを具現化したものがNEWSシリーズです。

※2025年11月本稿作成