最判H15.10.21（使用収益前の賃料減額請求）　事案・争点

【事案のポイント】

東京都港区に土地を所有している会社であるYは、日本有数の不動産会社であるXからサブリース事業の提案を受け、平成3年7月、Xから預託を受けた敷金を建築資金として建物を建築し、完成した建物を、【賃貸期間20年間、敷金234億円、建物引渡し時の賃料年額18億円】という条件でXに賃貸する契約を交わした上で、建物を建築しました。
このXY間の賃貸借契約書には、【賃料を、本件賃貸部分引き渡しの翌日から2年を経過するごとに8％を値上げする】旨の賃料自動増額特約と、【急激なインフレ等経済事情の激変、又は公租公課の著しい変動があったときは、協議の上、8％を上回る値上げをすることができる】旨の調整条項が記載されていました。
Yは、平成7年2月28日、本件建物を完成させ、Xに対して本件賃貸部分を引き渡しましたが、Xは、Yに対し、本件賃貸部分引き渡しの前である平成7年2月6日に、オフィス賃料減額の意思表示をし、また、平成8年7月3日にも、賃料減額の意思表示を行いました。
Xは、Yに対し、借地借家法32条1項に基づく賃料減額の訴えを提起しました。これに対してYは、本件サブリース契約は事業契約であり賃貸借契約ではないから同法32条1項の適用はない旨主張してXの賃料減額請求を争いました。

【争点のポイント】

①いわゆるサブリース契約は賃貸借契約なのか事業契約なのか
②賃貸借契約であるとしても、賃料自動増額特約が優先し借地借家法32条1項は適用されないのではないか。
③サブリース契約に借地借家法32条1項が適用されるとしても、本件のように、契約に基づく建物の使用収益の開始前に、借地借家法32条1項に基づいて賃料の増減を求めることはできないのではないか。