最判H15.10.23　争点についての判決要旨と解説

【争点】

①いわゆるサブリース契約に借地借家法32条1項は適用されるのか。
②いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情は何か。

【最高裁判所判決の要旨】

①本件契約においても、借地借家法32条1項の規定が適用される。
②賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合的に考慮すべきであり，特に賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきである。

【解説】

賃料保証特約が存在していても、借地借家法32条1項の適用を排除するものと考えず、同法同条項が適用されるという大原則を判示したこと、および賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情等を総合考慮するとしている点で、前掲コラム最判H15.10.21と同趣旨のものと言えます。
最高裁判所第三小法廷が前掲コラム最判H15.10.21の判断を下したわずか2日後に、最高裁判所第一小法廷も本判決を下したことによって、①いわゆるサブリース契約が賃貸借契約であり、借地借家法が適用されること、②借地借家法32条1項は強行法規であって、当事者の特約で排除することはできないこと、③賃料減額請求の当否及びその相当請求額は諸般の事情を総合考慮して判断されること、が最高裁判所の立場として明確に打ち出されたと言ってよいでしょう。