最判H15.10.23　事案・争点

【事案のポイント】

ＸとＹは、昭和６２年、Ｙ所有の土地上に共同でビルを建築してそれぞれの区分所有とし，同ビルのＹの区分所有部分をＸが賃借して第三者に転貸することを計画しました。
平成４年９月、上記計画に基づいて、ＸがＹに対し１０年間にわたり１平方メートル当たり月８０４７円の賃料を保証する旨の合意をし、平成５年３月１９日、この賃料保証特約等を内容とする確認書を取り交わした上で（なお、上記保証賃料額は，Ｙが借入れを予定していたビル建築費用についての銀行融資の返済等を考慮して決定されたため、当時の賃料相場より高額なものになったという事情がありました）、平成７年３月２２日，Ｘの関連会社であるＡと共同で本件建物を建築し，Ｘとの間で、本件建物について、賃貸期間を平成１７年３月２１日までの１０年間、賃料を月約１０６４万円（１平方メートル当たり８０４７円）とする旨の合意をし、Ｘに対し，本件建物を引き渡しました。
その後、平成７年３月から６月にかけて、賃料相場が３．３平方メートルあたり月額１万５０００円程度に下落したのを受けて、Ｘは、Ｙと賃料額について協議をしましたが、協議は調わず、平成７年１０月２４日、Ｙに対し，同年１１月分からの賃料を月約５０９万円に減額すべき旨の意思表示をしました。
平成１０年、Ｘ・Ｙ間の調停が不調に終わった後、Ｘは、借地借家法３２条に基づき賃料
減額請求権を行使し、本件契約の平成７年１１月分以降の賃料額が月５０９万７７３５円であることの確認と平成７年１１月分から平成１０年１月分までの過払賃料（約１億２３０６万円）の返還及び法定利息の支払いをYに対して請求しました。これに対し、Ｙは、本件契約の賃料保証特約による賃料保証期間が平成７年７月１日から平成１７年３月２１日までであるから，この間の保証賃料額が月約１０６４万０８４０円であることの確認等を求めました。

【争点のポイント】

①いわゆるサブリース契約に借地借家法32条1項は適用されるのか。
②いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情は何か。