最判H15.10.21　争点③についての判決要旨と解説

【争点③】

いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情は何か。

【最高裁判所判決の要旨】

「その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，同契約において賃料額が決定されるに至った経緯や賃料自動増額特約等が付されるに至った事情，とりわけ約定賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係，Yの転貸事業における収支予測にかかわる事情，Xの敷金及び融資を受けた建築資金の返済の予定にかかわる事情等をも考慮すべきである。」

【解説】

最高裁判所は、サブリース契約に借地借家法が適用され（争点①）、賃料自動増額特約によって借地借家法32条1項の適用が排除されないとしても（争点②）、これによって即座にYの賃料減額請求が認められるわけではなく、請求が認められるかどうか、認められるにしても相当な賃料額の判断に際しては、諸般の事情を総合的に考慮すべき（争点③）と判示しました。
すなわち、賃料相場が約定賃料よりも低く変動したというだけでは、借地借家法32条1項の要件を満たさず、当初賃料の額、そのような額とされた事情・根拠、賃料改定特約等の存在・内容・特約のされた事情等を総合的に考慮するべきであると判断したのです。
これにより最高裁判所は、Yのような日本屈指の大企業が借主として過度に保護されることを防ぎ、当事者間の実質的公平性を図っていると考えられます。