最判H15.10.21　争点②についての判決要旨と解説

【争点②】

賃貸借契約であるとしても、賃料自動増額特約が優先し借地借家法32条1項は適用されないのではないか。

【最高裁判所判決の要旨】

「本件契約には、賃料自動増額特約が存するが、借地借家法32条は強行法規であるから、賃料自動増額特約によってその適用を排除することができない」

【解説】

通常は、法律の規定があったとしても当事者間の特約の方が優先されます。当事者間が納得しているのであれば、その合意と異なる規定を強制する必要はないからです。
しかしながら、これにはいくつかの例外があり、その一つが「強行法規」である場合です。強行法規とは、「法令の規定のうちで、それに反する当事者間の合意の如何を問わずに適用される規定」のことを言います。これに対して、当事者間の合意によって適用を排除できる法規を「任意法規」と言います。
すなわち、もし借地借家法32条1項が任意法規であるならば、当事者間の特約である賃料自動増額特約が優先され、借地借家法32条1項は本件に適用されないことになります。
しかしながら、最高裁判所は、借地借家法32条1項は強行法規であるとして、当事者間の賃料自動増額特約では同条項の適用を排除できないと判示しました。
過去の裁判例においても、借地借家法11条1項の規定が強行法規であり、この規定と異なる地代等自動改定特約が存在する場合であっても、同条項に基づく地代等増減額請求権の行使をすることができるとするものがあり（最判H15.6.12）、本裁判例はこれと同旨のものであると言えます。