サブリースの定義・転

言葉の常であるように、生み出した者の意図を外れて使われ始めた「サブリース」。しかしながら本質から外れたモデルは、まさに「泡」となって弾けていきます。このコラムは「サブリース」の非本質部分が時代の審判を受け始めた頃のストーリー。

【時代の審判を受け始めたサブリース】

前コラムで登場した、「家賃保証」という特約。これは一部のオーナー様のビル「経営者」としての思考を封じ込める魔法の言葉でした。家賃が保証されている以上、ビルを建設する際に行うべきマーケティングや収支予測を真剣に検討する必要性も、ビルの現状を客観的に分析する必要もなく、オーナー様は「保証」された賃料を将来設計に組み込むことだけを考えておられたはずです。

しかしながら、バブルの崩壊による不動産価格の下落。これにより、安易な家賃保証を行った業者や、真にビル経営を行う能力の乏しい業者は、転貸による収益がオーナー様への賃借料を下回る、いわゆる逆鞘状態となり、次々と経営破たんを起こして行きました。
　また、生き残る体力を有していた大手企業も、借地借家法32条1項の賃料減額請求を繰り返し、保証したはずの賃料よりも大幅に少ない賃料をオーナー様に支払うようになりました。

　オーナー様からすれば、「保証した賃料を支払いなさい」と言うことは当たり前のことでしょう。ですから、多くの案件で裁判になりました。日本でも名だたる大手不動産企業がこぞって、「家賃保証」特約より借地借家法32条1項の賃料減額請求条項の方が優先されると主張し、これを受けて最高裁判所は、サブリースの本質は転貸借契約であるから、借地借家法32条1項は適用されるとして、大手不動産企業の賃料減額請求を認めたのです（最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決、最高裁平成15年10月23日第一小法廷判決）。