コラム「リニューアル」について

コンクリート製のオフィスビルの場合、大体40年～50年で建て替えが必要とされています。それでは、オフィスビルは50年間賃料を生み続けるのでしょうか。

答えは、ビルの建築とリニューアルが計画的かつ効果的になされたかによって、Yes,Noどちらにもなりえます。
時代のニーズに合わせた機能・設備とそこで働く人たちのニーズに合わせたデザイン・空間を提供し続けることができなければ、空室が増えるか、過剰な賃料ディスカウントを実施しなければならなくなり、結果的にオフィスビル経営は破綻して行くことは、需要と供給の関係から言っても当然でしょう。

50年後まで賃料での収益を上げ続けるために、通常は、ビルの竣工時に長期修繕計画という大規模な改修計画を作ります。しかし、この計画はあくまで計画時に策定されたものですから、その実効性を各年度ごとに検討した上で、現状での最適なリニューアル計画を立て実施していかなければなりません。

企業がオフィスビルを選ぶ時には、立地、環境、ビルの印象、管理、賃料などを多面的に比較検討します。これらの条件において時代の要求に応えられない点があった場合、当初の計画に固執することなくテナント様のニーズにあったオフィスビルへビルクオリティを高めていかねばなりません。
また、これらの条件のどこかにハンデがあった場合、それが立地や環境であればオーナー様の努力では変えられません。そのマイナス面を他のストロングポイントでカバーし、競争力を強化することも必要です。

一方で、リニューアルはビルの生涯獲得賃料を延ばし、オフィスビル経営を成功させるために行う以上、無駄に過剰なコストをかけることも避けねばなりません。過剰なコストは賃料に反映され、結果としてオフィスビル経営が阻害されるからです。

それでは、どういったリニューアルであれば、最適で効果的なリニューアルと言えるのでしょうか。このコラムでは、読者の皆さんが最も知りたいであろうリニューアルのポイントを、実例を挙げながら解説してまいります。

皆様ご期待下さい。