No.091　第四章～満室になるサブリース　プロの選び方③～

【事業計画の見極め方】

――収益を最大化できる事業計画の正確性はどのように見極めたらよいのでしょうか。事業計画書はかくあるべきというような指標をいただけると素人の私としては嬉しいのですが（笑）。

「事業計画書のフォーマットは各社によって異なるでしょうから、こういう形でなければならないというものは難しいでしょう。
しかし心配は要りません。ここまで100棟のビルを見て周り、詳細な募集条件比較表を作り上げた皆さんなら、サブリース会社が提示する事業計画書が『甘い』かどうかは判断できるはずです。
最も忌避すべきはオーナーに都合のよい事を大した根拠もなく強調する計画です。最大限の注意を持って検討しましょう。募集条件比較表から判断した賃料より高い賃料を設定しており、かつ一般的な数字を根拠にした計画（例えば、ここ数年の業界のオフィス稼働率は90％なので、そうなるであろうというような稚拙な推論）は疑ってかからねばなりません。募集条件比較表以上に正確で詳細な調査を行ったうえでの分析かどうかは、ここまでこの講座を読み進めてくれた読者の方であれば判断できると思います。
逆に、例えば賃料を現状よりも下げるべきであるという事業計画であっても、それで収益を最大化できるというのであれば丁寧に検討すべきです。オーナーからすれば募集条件比較表などで賃料を下げるべきだとは頭では理解していても、なかなか目先の収入が減る選択はとり難いものです。だからこそ、こういった客観化を心がけて事業計画を提案してくるプロが必要になるのです。
なお、当然ですが現状の管理方法でどの程度のコストが掛かっているのか（オーナー自身あるいは自社の総務部が動いた人件費も含めて）計算し、サブリース会社を利用した場合とどちらが収益を最大化できるのかの比較も必要です。」