No.084　第四章～満室になるサブリース　市場調査・分析⑮～

【募集条件比較表⑥】

項目	解説
募集開始日現空期間	入居可能日は広告から容易に知ることができますが、似ているようでも募集開始日、現空期間はなかなかわからないものです。しかし、いつから募集していて、何ヶ月間空いているという情報は、競合物件の値下げの可能性を探るための情報となり得ます。空室期間が長いビルであれば、現状広告で出している賃料よりも値下げする可能性が高いからですが、この情報を入手するためには、付き合いのある仲介会社などをうまく活用し調べてみるしかありません。
下限賃料	競合物件がいくらまでなら交渉に応じるかを表すのが下限賃料という項目です。実際にはオフィス市場はリアルタイムで変動しますし、賃料は相手があって決まるものですので、下限賃料を決めているオーナーは多くはありません。この数字はあくまでもこの辺りまでは交渉可能だろうというアバウトなものになります。ただし、この下限賃料はテナントがほぼ決まる目安であり、最終的にはそれよりも低い賃料で決まるケースが少なくないようです。下限賃料を調べるためには仲介会社あるいはオーナーに直接聞くしかありません。例えば一部上場企業の関連会社が入居を希望しているとして、いくらまでなら賃料交渉の余地があるか、ずばり聞いてみるのです。相手にとっては非常に答えにくい内容ですから、この手の問い合わせは誰にでもできるというものではありません。個人のオーナーには調べにくい項目の一つといえるでしょう。

項目

解説

募集開始日
現空期間

入居可能日は広告から容易に知ることができますが、似ているようでも募集開始日、現空期間はなかなかわからないものです。しかし、いつから募集していて、何ヶ月間空いているという情報は、競合物件の値下げの可能性を探るための情報となり得ます。空室期間が長いビルであれば、現状広告で出している賃料よりも値下げする可能性が高いからですが、この情報を入手するためには、付き合いのある仲介会社などをうまく活用し調べてみるしかありません。

下限賃料

競合物件がいくらまでなら交渉に応じるかを表すのが下限賃料という項目です。実際にはオフィス市場はリアルタイムで変動しますし、賃料は相手があって決まるものですので、下限賃料を決めているオーナーは多くはありません。この数字はあくまでもこの辺りまでは交渉可能だろうというアバウトなものになります。ただし、この下限賃料はテナントがほぼ決まる目安であり、最終的にはそれよりも低い賃料で決まるケースが少なくないようです。
下限賃料を調べるためには仲介会社あるいはオーナーに直接聞くしかありません。例えば一部上場企業の関連会社が入居を希望しているとして、いくらまでなら賃料交渉の余地があるか、ずばり聞いてみるのです。相手にとっては非常に答えにくい内容ですから、この手の問い合わせは誰にでもできるというものではありません。個人のオーナーには調べにくい項目の一つといえるでしょう。

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満室ビル経営WEB講座
2014.05.06
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