No.074　第四章～満室になるサブリース　市場調査・分析⑤～

【競合ビルの条件②】

選定項目	基準の解説
面積	自ビルの基準階の面積が100坪だったとして、同じく100坪のビルだけが競合になるわけではありません。企業が100坪のビルを探しているケースでも背景は様々で、『現在より社員が増える可能性があるので100坪程度が理想だろう』と幅を持たせている可能性もあるわけです。自ビルの基準階の坪数に、下は0.8、上は1.4を掛けた坪数までが一応の目安です。上下にある程度の幅をもたせた範囲で選ぶとよいでしょう。
築年数	築年数も基準となります。築年数が自ビルとかけ離れているビル、例えば自ビルより20年も築年数が古いビルは競合相手とはなり難いですし、逆に自ビルが築20年であるのに、新築ビルと比較しても仕方が無いからです。重要なポイントとして、築年数によるビルの劣化の度合いは実際の数字だけではわからないということが挙げられます。管理、メンテナンス、改修工事の程度により差が出るので、面積同様、幅をもって選ぶ必要があります。自ビルが築10年だとしたら、築5年～築20年程度でしょうか。自ビルのメンテナンスに自信があれば、もう少し築浅のビルを加えてもいいでしょう。

選定項目

基準の解説

面積

自ビルの基準階の面積が100坪だったとして、同じく100坪のビルだけが競合になるわけではありません。企業が100坪のビルを探しているケースでも背景は様々で、『現在より社員が増える可能性があるので100坪程度が理想だろう』と幅を持たせている可能性もあるわけです。
自ビルの基準階の坪数に、下は0.8、上は1.4を掛けた坪数までが一応の目安です。上下にある程度の幅をもたせた範囲で選ぶとよいでしょう。

築年数

築年数も基準となります。築年数が自ビルとかけ離れているビル、例えば自ビルより20年も築年数が古いビルは競合相手とはなり難いですし、逆に自ビルが築20年であるのに、新築ビルと比較しても仕方が無いからです。
重要なポイントとして、築年数によるビルの劣化の度合いは実際の数字だけではわからないということが挙げられます。管理、メンテナンス、改修工事の程度により差が出るので、面積同様、幅をもって選ぶ必要があります。
自ビルが築10年だとしたら、築5年～築20年程度でしょうか。自ビルのメンテナンスに自信があれば、もう少し築浅のビルを加えてもいいでしょう。

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満室ビル経営WEB講座
2014.04.06
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