No.070　第四章～満室になるサブリース　市場調査・分析①～

【己を知る前に】

――ありがとうございました。物件評価書を片手に100棟ほど見てまわって『満室になるビルのイメージを自分の中に確立』するわけですね。これを実践すれば、素人である自分にもオフィスビルの価値が大体わかるようになれる気がします。その先は、先ほど佐々木さんがおっしゃった『己を知り、敵を知る』というステップに進むという認識で合っていますでしょうか。

「そうですね。オフィスビルの評価項目と評価基準を意識しながら100棟見てまわれば、相対的な良し悪しを判断できる基準が自分のなかにできていると思います。
ここで重要なポイントは、景況に関係なく、一定の成績を収めていることの多い大手４社（三井不動産、三菱地所、住友不動産、森ビル）のオフィスビルを少なくとも10棟は見ておくべきであるということです。
これら大手不動産会社には、長年にわたる実績で培ったノウハウが蓄積されています。中小オフィスビルの場合であれば、10～20階の中高層ビルで、1フロア300坪以下のビルを見るとよいでしょう。過去10年～20年の間に造られたビルで規模の小さいものから10棟ほど、物件調査書に結果を埋めながら見て歩きましょう。
こうして大手のビルを見て歩くと、会社によって外観やデザインなどに違いがあることや、会社ごとに個性があることがわかってきますが、それと同時にテナントの要望に共通して応えている点も理解できます。
これにより、テナントのニーズを大きく取り違えることを防げますし、たとえ100棟の内訳として偶々レベルが高くないビルが多かったとしても、『レベルの低いビルでも大丈夫だ』と勘違いをする心配がなくなります。」