No.063　第四章～満室になるサブリース　オフィスビルの評価方法②～

【相対的総合評価方式】

――評価項目を一覧するに、ここまでお話いただいた『社員が喜ぶ』『リクルートスーツのようなビル』かどうかをチェックしていく項目ということですね。点数基準の具体的な差を教えていただけますでしょうか。

「具体的な知識、情報を並列するのではなく、物事の本質との関連性を考えながら理解していく姿勢はプラス。直ぐに答えを聞こうとする点はマイナスです。さてここでテストですが、あなたがオフィスビルを探すテナントだとしたら『立地』についてどの点をどのように査定していきますか？」

――いきなりハードルが高くなった気がします（笑）。そうですね、まずはオフィスを置きたい地域を絞って、メインとなる駅を複数考えると思います。その駅から徒歩○分という情報を見て、近ければプラス、遠ければマイナスでしょうか。

「『普通』の回答ですね（笑）。実際は、駅から徒歩○分という点は決定的なプラス要素ではありません。物件の評価をしていく際に大切なポイントが2点あるので、あなたの回答を例にそれをお伝えしましょう。

第一に、評価基準は相対的であるということです。
首都圏のオフィスビルは大抵駅から徒歩5分圏内にあるわけです。そういった他の競合他物件の状況からすれば、駅から数分ですというだけでは、『優れる』にはならないのです。

第二に、評価方法は『オフィスビルへの動線上の全て』を総合的に評価することです。
大まかに分類するとすれば、『エリア』『沿線』『駅からビルまでの間』『幹線道路との関係』『建物の周辺』になり、それらを総合的に検討し評価するのです。あなたの回答にあった『オフィスを置きたい地域』『主要な駅から徒歩○分』はこの評価対象のなかの一部に過ぎません。」