No.060　第四章～満室になるサブリース　サブリースで成功するための要件③～

【オーナーが行うべき勉強③～評価基準の客観化】

――自身がテナントとして賃料を払って入居するつもりで徹底的に見て回るということですが、それですと自分の好みのようなものが基準になってしまうおそれはないのでしょうか。

「先ほど申しあげたように、素人の方でも100棟、真剣に見て歩けば客観的な基準は見えてくるんですね。
オフィスビルを見て回ると、特に中小オフィスビルでは意外にシンプルなビルが少ないことに気が付くはずです。エントランスだけを見ても、絵画や植栽が設置されていたり、ゴージャスだけど暗く、どこか古臭さを感じる照明が付いていたり、高級感を出そうと黒やグレーを基調とした壁面になっていたり、そういったビルには空室が目立つことに気が付くはずです。オーナーが自身の好みを反映して、「こんなビルを造りたい」と固執してしまうと、その好みにぴったり合ったテナントでなければ入居し難い状況になるからです。
どんなビルでも経年変化から逃れる事はできませんが、それでもなかには歳月が経っていても古臭さを感じさせないビルが存在します。そういったビルはテナントで埋まっていることも発見できるでしょう。
オフィスビル経営はオフィスをテナントに賃貸して収益を上げる事業です。それならば、オフィスビルはテナントが求めているものがデザインとなり、形となっているのが正しい姿であるということになります。
テナントが求めているデザイン・機能は満室であり続けるビルをいくつも見ていけば自ずと見えてきます。なお、同じ満室のビルであっても、新築のビルよりも、ある程度の歳月を経ているビルの方が得るものが多いでしょう。新築のビルはそれだけで訴求力がありますので、ある程度オーナーの好みや流行が反映されたビルでも埋まる可能性がありますが、歳月を経たにもかかわらず満室であり続けるビルの場合には、そういった好みや流行とは別の選ばれるポイントがあるからです。また、周囲の意見も聞いて参考にすることも基準の客観化のためには有効です。その場合には自分よりもオフィスビル経営に詳しい人、できれば複数人に聞いてみるのがよいでしょう。」