No.040　第三章～満室になるリニューアル 概論①～

――建築設計について、概論から具体例まで詳細に教えていただき、ありがとうございました。どういったビルがテナントから選ばれるのかが概ね理解できたように思います。ここからはオフィスビルの「リニューアル」について伺っていきたいと思います。早速ですが、リニューアルの定義から教えていただけないでしょうか。

まず、世間一般の人が「リニューアル」という言葉の意味を問われた場合、大半の人は【古くなった建物や設備の修繕】という答えを思い浮かべるのではないかと思います。もちろんビルの経年劣化対策は、建物の長寿命化とオフィス空間の快適性を維持する上では欠かせないものであることに間違いはありません。建物や設備には耐用年数がありますから、ビルの竣工時に立てた長期修繕計画を目安にリニューアルを実施することは大切なことです。

ただ、オフィスビルのリニューアルという場合、単なる修繕ではなく、資産価値の上昇という意味も含まれてきます。「古くなったから直す」というよりも、「ビルの生涯獲得賃料をより増やすために直す」という説明がしっくりきます。ですから極端な話、新築オフィスビルでも、空室が埋まらなければリニューアルを行うケースも出てきます。
満室になるオフィスビルの建築設計で大切なことは「テナントさんの満足」であり、これはリニューアルにおいても同様ですが、リニューアルの場合、大抵は設計時からある程度の時間が経過していますから、これらに加えて時代のニーズも検討せねばなりません。地震、免震の強化やバリアフリー対応、IT化対応、セキュリティシステム導入など、適切で積極的なリニューアルの姿勢がオフィスビルの価値を高め続けていくのです。その結果として稼働率が向上し、賃料の値上げの可能性を生み、生涯獲得賃料が延びるのです。

以上の観点から、リニューアルとは古くなったビルの修繕ではなく、オフィスビル経営における事業計画の再構築に他なりません。オフィスビル経営を成功させるという一貫した目的を明確に意識することがリニューアルを成功させる第一歩といえるでしょう。