No.026　第二章～満室になる建築設計要点②～

【基本計画のポイント】

――建築設計の流れが少しつかめてまいりました。ここからより具体的なお話を伺ってまいりたいと思います。まず「基本計画」ですが、【成功するビル経営のためのビジョンと概略プランの作成】や【現場確認、市場調査】のポイントを教えていただけないでしょうか。

「満室になるビル経営を実現するためには、テナントさんに選ばれるビルを設計・建築することが大切です。ファーストステップである基本計画の策定は、テナントさんに選ばれるビルのビジョンと、収益計画の骨子を作り上げる業務ですから、非常に重要です。
設計事務所が、建築主様から相談を受けますと、現地調査及び周辺賃貸物件の実際の競争力・その地域の活力・法的規制等を調査し、そこから予測される市場の動向と建築するオフィスビルの未来像を分析します。この分析結果に基づいて、基本計画を策定するわけです。
ポイントといいますか、重要な点は、調査だけでなく、分析を行う必要があるということです。どの設計事務所でも現地調査は行いますが、現場を見て、法的規制だけを確認するケースが多い。賃貸市場の調査も表面上の数字に基づいている場合が多く、分析まで行う事務所は皆無であることを、私は不思議に思っています。
調査結果は分析を加えなければ、意味はありません。逆に言えば、分析を加える対象となりうる実効的な数値を取得できなければ、有効な調査とは言えません。
最適な基本計画を策定するためには、緻密な調査と、数多くのテナントと触れ合った実績・経験に基づく適切な分析が必要なのです。
オーナーさんにはビル経営に対する「想い」や「夢」がおありですから、もちろん要望は加味しますが、10年後に空室に悩むようなビジョンは設計事務所が止めるべきです。また、甘い収支計画は徹底して排除するべきです。」