No.003 第一章～佐々木氏へのロングインタビュー②～

【情報分析と事業計画の必要性】

――ビルのオーナーが自分で全部経営するパターンや一部を誰かに依頼するパターンは昔からあった形態だと思いますが、その手法でビル経営を成功させるのは難しいのでしょうか。

「特別に難しいというわけではありませんが、『ビル経営を行う以上やらなければならない基本をしっかりと押さえておかないと成功は難しいですよ』ということです。
ビルを経営するための一番の基本は何かと言いますと、家賃が入ってくることなんですね。賃料が入ってこなければビル経営は成立しませんから。問題は、賃料が空室期間も含めて、例えば向こう10年間で総額いくら入るのだろうかということをオーナーさんが把握できているのかという点なのです。
空室期間も含めて向こう10年間の収入を予測することはとても難しいことですよね。過去の景気の変動については分かりますけど未来については確実に当てることはなかなかできません。未来が分かるのであれば皆さん株でも買って儲かるわけですからね。でもそんなふうにして大きく儲かった人は世界中で何人もいないでしょう。つまり、ビル経営にはある面ではリスクがあるわけですね。
ではどうすればそのリスクを減らすことができるのか。その未来を予測する為に、過去10年間でいくら収益があがったのか、それを坪あたりで計算し、この実績と今後の市場動向などを分析した上で予測することが有効です。オーナーさんにまずやってほしいことは、過去10年間の賃料収入からテナントを募集するために用意した費用、人件費、その他の必要経費を引いて、120ヶ月で割り、坪あたりいくらの賃料になったのかを計算してもらいたいのです。これからオーナーになる方であれば、ビルを建築する地域での競合するビルの過去10年間の実質賃料を調べてほしいのです。ところが、実際にオーナーさんがこだわるのはその時々の賃貸の単価で、過去10年間に賃料総額がいくらであったのかという計算をあまりやっておられない。
ビルをご自身で経営する以上は、可能な限り正確に未来予測を行い、利益を最大化できるよう事業計画を立てないといけません。ですが事業計画立案に最小限必要な過去の情報分析さえ行っていないオーナーさんが多くいるわけですね。これでは成功は難しいと言わざるを得ません。