リスクの加工

もう一つ、不動産に金融が融合したことにより新たに加わった機能があります。それが不動産の加工です。

もともと、金融の考え方でいくと、リスクとリターンは表裏一体です。リスクが高ければリターンも高く、逆にリスクが低ければリターンも少ない。このどちらを選択するのは、その方の好みや判断に委ねられます。例えば、単純に、利回り4%と聞いて「低い」と感じる場合もあれば、「高い」と感じる場合もあります。投資の世界では、各々がその状況をどう判断し、何を選択するかのみで、その善し悪しは一概にいえるものではありません。
ですから、ある人から見てリスクが高く買い控える物件が、違う人から見れば利回りが大きい買い物件に見えることもあり、安定を取るのか利回りを取るのかは個人の判断です。

そして、この各々の価値観やニーズに応えるのが、不動産証券化における不動産の加工機能です。例えば100億円で利回りが4%のビルがあった場合、そのうち60億円の部分のリスクを低くすることで利回りを2%にし、残り40億円のうち30億円を中間のリスクで利回り6%に、残った10億円のリスクの高くして利回り10%に設定することができます。不動産全体で4%の利回りに見えていても、様々にリスクを区分して加工することが可能です。

このように、不動産が金融と融合することで、様々な投資方法が生まれ、不動産に投資する人、できる人がとても増えました。安定した定期預金との比較ができる不動産証券化商品もあれば、より高いリターンを狙う株式投資と比較できる不動産証券化商品もあり、投資の目的に応じて色々な不動産投資商品を選択するとが可能になったのです。